8月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%(此前为3.7%),5年期以上LPR为4.30%(此前为4.45%)。
LPR双降!无论是给实体经济贷款做参考的1年期LPR,还是给房贷做参考的5年期LPR,都降了。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,此次LPR下降15个基点,月供减少88.48元。
那么现在是提前还贷的好时机吗?什么样的人适合提前还贷?提前还贷需要注意什么?
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议,未来,为了降低月供、提振楼市预期,5年期LPR还会下降,房贷利率也会下降。“个人建议,如果手上有多余的钱,且找不到更好的收益,未来没有大笔支出,收入也比较稳定,提前还贷也不影响生活质量。那么,还掉房贷,未尝不可。”
李宇嘉特别提醒,还掉房贷有很多前提条件,特别是那些有娃、又有老人、工作压力大的人,手上有一笔储蓄,会安心很多。尽管百万元级别的房贷压身,但它是放在20-30年里的,不要把自己绷得那么紧。
透视:哪些人准备提前还款?
李先生2019年底在深圳贷款买了一套房子,贷款金额300万元,贷款利息5.14%。今年他公司正好有一笔股票兑现,手里有了余钱。
考虑到自己所在的互联网行业面临着一定的不确定性,再加上每个月还贷数额比较巨大,还有现在房贷利率也有一定的下调,综合考虑后,他想先提前还掉一部分房贷,一方面可以减轻每个月的还贷压力,另一方面可以更好地对抗自身职业的不确定性。
李先生不是个例。笔者发现,今年以来,有了提前还贷想法的人还有很多。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析道,提前还贷的主要原因,是2015到2019年这三年房价上涨比较快,利率也比较高,这个时期的存量房贷利率比较高,利率降下来以后,甚至低于某些经营贷款,所以很多人直接把贷款还掉。“另外,除了前面说的利率高以外,另一个现象是今年以来存在明显的资产荒,整个银行业理财固定收益利率明显的往下走。当然,这也与引导存款利率往下走是有关的。”
李宇嘉认为,提前还贷主要有两种情况:第一种情况,对于很多人来讲,如果找不到比银行房贷利率更高的理财产品,再加上机会成本、房屋折旧、物业管理费、按揭成本等因素影响,有机构算过,深圳、上海的房子,持有成本在8%左右。所以,还不如把房贷还掉,还掉的贷款就相当于是理财了。另外一种情况就是,现在消费贷,特别是经营贷,又开始有所松动。很多人会通过借贷过桥一次性还掉房贷,再拿房屋去抵押办经营贷。其实经营贷利率还是比较低的,基本上做十年期没有问题。
算经济账:哪些人适合提前还款?
提前还房贷,本质上是为了减轻自己的经济负担。算经济账可以发现,一次性还清所有房贷意味着以后都不用再支付利息成本,属于最省钱的方式。
然而,在实际操作中,购房者的经济能力不同,尤其是在深圳,对于普通的工薪阶层来说,一次性还清压力比较大。所以,大部分人会选择部分提前还款。
部分提前还款有两种,其一是部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短,这种方式可以节省较多的利息;其二是部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。这两种情况相比,第一种情况更加省钱。
此外,有几种情况提前还款并不划算:第一种情况,采用等额本息还款方式,还款时间已经到中期后,此时,已还的月供中,包含的利息居多,剩下的贷款总额本金较多,即使提前还贷,节省的利息并不多,所以并不划算;第二种情况,采用等额本金还款方式,由于月供递减,前期的还款额度大,当还款时间已经过1/3时,意味着利息还掉过半,后面剩下的本金较少,利息也少,提前还款意义不大;其三,购买住房不久,在签订贷款合同时,很多银行都规定了提前还贷的期限,如果在规定期限前(一般是1-2年)还款,需要按照合同约定向银行缴纳违约金。
就像李宇嘉建议得那样,如果手上有多余的钱,且找不到更好的收益,未来没有大笔支出,收入也比较稳定,提前还贷也不影响生活质量。那么,还掉房贷,未尝不可。
他提醒,还掉房贷有很多前提条件,特别是那些有娃、又有老人、工作压力大的人,手上有一笔储蓄,会安心很多。尽管百万元级别的房贷压身,但它是放在20-30年里的,不要把自己绷得那么紧。
小南走访发现,目前银行对于房贷提前还款的客户,一般是采取预约机制的。如果决定提前还款,需要提前一周至一个月提出申请,并约定还款日期。具体还款携带的资料还需要按照银行的要求进行准备,在指定时间抵达银行即可。
【撰文】王春艳 冯少文